Không chỉ làm gia tăng phí tổn Nasco Express gấp 2 lần, quy định nép giao thiệp bất động sản thông Nasco Express qua sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và ưng chuẩn tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được ưng chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán thành từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là quy định can hệ đến giao dịch bất động sản phải duyệt sàn giao thiệp.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nasco Express Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Nasco Express Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tế bất động sản phải thực Nasco Express hiện chuẩn y sàn giao tế bất động Nasco Express sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Nasco Express “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện khá nhiều chủ đầu tư Nasco Express là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, nguyên cớ là do viên chức của họ có sự thông thuộc và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, chi phí hoả hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần Nasco Express phí hoả hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc Nasco Express có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang thay giảm bớt các thủ Nasco Express tục trung gian để giảm phí tổn” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao du bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao tế do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao tế trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
giao tiếp bất động sản Nasco Express phê chuẩn sàn sẽ làm tăng hoài cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên can đến quy định giao tiếp bất động sản thắt qua sàn giao tế, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên dự giao dịch là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao tiếp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính chuẩn xác, hợp pháp của hiệp đồng, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên dự giao dịch tuân đúng các quy định pháp luật có liên tưởng đến việc thực hiện hiệp đồng, giao dịch; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao tế. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị thẩm định và khước từ công Nasco Express chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, Nasco Express gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự Nasco Express án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tế; nếu không đủ điều kiện giao tế thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao thiệp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao du ngoài chức năng thực hành các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bức giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải Nasco Express thực hiện, tăng tổn phí tuân thủ cho doanh nghiệp và Nasco Express đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cuộc phải gánh chịu.
ngoại giả, một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản buộc doanh nghiệp , người dân Nasco Express phải giao dịch chuẩn y một đơn vị trung gian có dấu hiệu cản ngăn quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do ngần thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu bổn phận về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Nasco Express Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc nép giao tiếp bất động sản phê duyệt sàn giao du là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao thiệp bất động sản phải thực hiện chuẩn y sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hạp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. Nasco Express chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Nasco Express Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao du bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong giao dịch bất động sản thời kì qua Nasco Express có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao thiệp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến phê chuẩn vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |